Immobilie aus der Erbengemeinschaft verkaufen

Drei Wege aus der Immobilien-Erbengemeinschaft

Weg 1 – Übernahme: Ein Miterbe kauft die Anteile der anderen aus. Notarielle Beurkundung nötig (§ 311b BGB). Vorteil: Wertschöpfung bleibt in der Familie. Nachteil: Hoher Liquiditätsbedarf des Übernehmers.

Weg 2 – Gemeinschaftlicher Verkauf an Dritte: Setzt Einstimmigkeit voraus. Erlös wird nach Erbquoten verteilt. Vorteil: Klare Lösung, kein Wertstreit. Nachteil: Wirklich nur bei Einstimmigkeit machbar.

Weg 3 – Erbteil-Verkauf nach § 2033 BGB: Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil insgesamt – andere Miterben haben Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Praktische Bedeutung gering, weil Erbteilskäufer (oft Aufkäufer) schlechte Preise zahlen.

Letztes Mittel – Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG: Auf Antrag eines Miterben wird die Immobilie öffentlich versteigert. Der Erlös liegt in der Praxis 10–25 Prozent unter Verkehrswert.

Wertermittlung in der Praxis

Die Miterben einigen sich auf einen unabhängigen Gutachter (idealerweise öffentlich bestellt und vereidigt). Kosten: 1.500 bis 4.000 Euro je nach Objekt, Nachlass trägt.

Streit über den Wert? Jeder Miterbe kann ein eigenes Gutachten beibringen. Bei großen Abweichungen droht Teilungsversteigerung – meist schlechter für alle als ein realistischer Mittelwert.

Steuern beim Verkauf

Erbschaftsteuer: Bei Übernahme eines vom Erblasser eigengenutzten Familienheims durch Ehegatten oder Kinder bleibt der Erwerb steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG), wenn der Erbe 10 Jahre selbst nutzt (Wegfallklausel bei vorzeitigem Verkauf).

Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Wurde die Immobilie weniger als 10 Jahre vor dem Tod erworben, kann beim Verkauf binnen 10 Jahren ab Anschaffung durch den Erblasser Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen – außer bei Selbstnutzung des Erben.