Teilungsversteigerung: So läuft das Verfahren ab
Die fünf Phasen der Teilungsversteigerung
Phase 1 – Antrag: Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) am Lageort der Immobilie Antrag stellen (§ 180 ZVG). Voraussetzung ist Eintragung als Miterbe im Grundbuch (Erbschein erforderlich) und Nachweis, dass die Miterben einer freihändigen Veräußerung nicht zustimmen.
Phase 2 – Wertgutachten: Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen mit der Verkehrswertermittlung. Kosten: 1.500 bis 5.000 Euro, vorgeschossen vom Antragsteller, später aus dem Erlös zurückerstattet.
Phase 3 – Termin: Das Gericht bestimmt einen Versteigerungstermin (öffentlich bekannt gemacht). Bieten kann jeder, auch Miterben. Im ersten Termin darf das geringste Gebot nicht unter 7/10 des Verkehrswerts liegen, sonst Zuschlagsversagung (§ 85a ZVG).
Phase 4 – Zuschlag: Höchstes Gebot erhält Zuschlag. Eigentum geht mit Zuschlagsbeschluss auf den Ersteher über. Bezahlung binnen 4 bis 6 Wochen.
Phase 5 – Verteilung: Der Erlös wird nach Begleichung von Belastungen (Grundschulden) und Verfahrenskosten an die Miterben nach Erbquoten ausgezahlt.
Warum der Erlös typischerweise unter Verkehrswert liegt
Versteigerungsimmobilien gelten als Belastung – potenzielle Käufer wittern Notverkauf. Außerdem fehlt die übliche Marktphase mit Exposé, Besichtigungen und Verhandlung. Die meisten Bieter sind erfahrene Investoren, die nur kaufen, wenn der Preis deutlich unter Marktwert liegt.
Statistisch liegt der Zuschlagswert bei 75 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Bei zerstrittenen Erbengemeinschaften ohne Eigeninteresse am Objekt kann der Verlust schnell 30.000 bis 100.000 Euro betragen.
Strategie für Miterben
Vor Antrag: noch einmal Mediation oder freihändigen Verkauf prüfen. Beides ist fast immer wirtschaftlich besser.
Während Verfahren: Mitbieten ist erlaubt und sinnvoll, wenn man die Immobilie übernehmen will. Wer als Miterbe Zuschlag erhält, zahlt nur den Differenzbetrag zu den eigenen Erbansprüchen.
Nach Zuschlag: Verteilungsplan prüfen. Streit über die Verteilung kann separat ausgetragen werden.
Häufige Fragen
Können andere Miterben den Antrag blockieren?
Nein. Das Recht auf Teilungsversteigerung ist ein höchstpersönliches Recht jedes Miterben (§ 180 ZVG). Blockade nur durch einstweilige Anordnung in Ausnahmefällen.
Was kostet das Verfahren?
Gerichtsgebühr 0,5 Prozent vom Verkehrswert (mindestens 90 Euro), Sachverständigenkosten 1.500–5.000 Euro, ggf. Anwaltskosten. Alles vorgeschossen, später aus Erlös zurückerstattet.
Was, wenn niemand bietet?
Das Gericht setzt einen zweiten Termin an. Dann gilt die 7/10-Wertgrenze nicht mehr – auch deutlich niedrigere Gebote sind möglich. Risiko: weiter sinkender Erlös.
Kann ich vor dem Zuschlag noch zurückziehen?
Ja. Der Antragsteller kann den Antrag bis zum Zuschlag zurücknehmen, allerdings unter Übernahme der bereits entstandenen Kosten.
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